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铅笔经济研究社成员(www.impencil.org)。爱好研究经济学。信奉并乐于向人鼓吹纯粹的自由市场经济。

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莱维顿和美国城市化格局的转变  

2008-01-23 19:49:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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莱维顿(Levittown)在美国是一个著名的词,指的是莱维特父子建造的郊区城镇。这种城镇的发展,引起了美国城市化格局的重大转变,大大促进了美国城市的郊区化。

二战结束以后,大批美国大兵返回国内。这批人为数可不少,超过1600万,而且大多是年轻力壮之辈。在战场上厮杀了几年以后,他们回到了家乡,该建设自己的小日子了。他们要结婚生子,要拥有自己的家、自己的住房。1946年一年就出生了新生儿340万——这就是所谓的战后“婴儿潮”。怎么满足这突然爆发的对住房的大量需求呢?这成为了摆在美国政府面前的一个重要问题。

当时的美国,在住宅供应方面有很大的问题,严重短缺。三十年代以来的经济危机及随后的世界大战,使得能够被用于建造住宅的资源数量大大减少。房地产商或者破产,或者转行,新屋建造数量很少。因此,那些退伍的大兵,拿着为数不多的退伍金,想要在纽约这样的大城市中购买住宅,基本上是痴心妄想。他们中的许多人不得不暂时和父母挤在一起居住。

这时,美苏之间的冷战也正愈演愈烈。在这种背景下,能否为人民提供足够数量且足够好的住房,甚至具有了制度竞赛的意义。杜鲁门总统就曾宣称:“在我们证明我们的民主体制可以为我们的人民提供像样的住房以前,我们怎么能指望在欧洲推广民主呢?”而所谓“像样的住房”,在美国人看来,就是指独立的带有院落的住房。这种住房区别于苏联那种集中居住的公寓式住宅。美国人讽刺那种集中式的住宅是“巢穴”。

杜鲁门总统设法说服国会,向建筑业投放了几十亿美元的财政拨款,以推动住宅业的快速发展。这笔钱主要用于帮助退伍军人们获得低息贷款。莱维特父子机敏地意识到,这是一个难得的市场机会,他们抓住了这个机会,投身于住宅建造业之中。

莱维特父子在战前就曾经从事住宅业,并取得了成功。战争期间,他们曾为美国海军一加造船厂的工人建造住房。在这个过程中,他们获得了良好的市场信誉和大批量、低成本建造住房的经验。正是这种经验,帮助他们在战后开创了美国住宅业的新时代。

194757,莱维特公司在当时的纽约郊区购买了4000英亩土地,宣布要在这里建造2000套住房。这些住房结构简单、便宜,但配备家具和主要设施,主要供退伍军人家庭租用。这个项目被称为莱维顿。在这个项目出现以前,美国的住宅建造业一般都是小规模的分散项目。莱维顿是当时美国全国最大的住房开发项目。也可以说,莱维顿住宅更充分地体现了住宅建造的工业化性质。

为了加快建设的进度,降低建设成本,莱维特父子专门建成了制造房屋半成品的工厂。半成品从工厂运到工地以后被组装成房屋。这样一来,建造速度就大大提高了。1947年当年,莱维特公司就完成了2000套住房的建设计划。这是当时美国建房速度的最高记录。

2000套住房投入市场以后,很快就全部都出租出去了。但还有更多的退伍军人在排队,想要租到这种住房。莱维特父子乘势而上,宣布将再建造4000套住房。而且,这些住房将不再出租,而是直接出售给消费者。

在许多美国人心目中,西部牧场主式的房屋是最理想的住宅形式。这种房屋宽大舒适,有自己的院落。投其所好,莱维特父子就把自己将要建造的住房称为牧场主住房。当然,由于土地面积的限制,纽约郊区的住房不可能拥有西部农场那样大的面积,但在独立性、舒适性上,莱维顿确实很接近牧场主的住宅。这样的独立住宅在当时售价7990美元。当时美国家庭的平均年收入是5000美元左右。也就是说,依靠政府和银行推出的分期付款政策,普通的刚结婚的年轻夫妇也完全有能力购买一套这样的住房。

当然,这样的住房是位于大城市的郊区的,远离城市的中心。但是,三十年代以来,美国政府大力发展了高速公路。交通条件的改善使得住在郊区所带来的不便大大减小。更重要的是,由于市场在获得土地、自由建设方面没有什么人为的障碍,当莱维顿吸引了越来越多的消费者以后,相应的购物中心、娱乐场地和社区中心也相继建造起来。生活在这里的人们,在获得公共服务方面已经和城里没什么大的区别,甚至更加舒适惬意。

1951年,莱维特父子共在纽约郊区建造了一万七千多套住宅。容纳了将近十万人居住。而且,由于各项公共设施的完善,这里已经从单纯的居住区演变为纽约的一个巨型郊区,这实际上是是纽约市范围的大幅扩大。这时,“莱维顿”这个名字已经不胫而走、声名远扬了。195073,老莱维特被选为《时代》杂志的封面人物。莱维顿的名声是如此之大,以至于大量到纽约的游客都想要到这里看一看。这里的知名度仅次于自由女神像。

1951年,莱维特父子从纽约转战宾夕法尼亚州,在费城郊区又建造了一个莱维顿。这个莱维顿占地多达6000英亩。区内同时兴建了丰富的公共设施,包括美国最早的一批郊区购物中心。这个莱维顿地跨四个行政区域,虽然不能单独建市,但按照人口规模计算,已经成为宾夕法尼亚州的第十大城市。

1955年,莱维特父子又来到新泽西州。吸取了宾夕法尼亚州的教训,他们尽量避免跨行政区域的规划。这一次,他们集中购买了一个乡的大部分土地,并重新划定行政区域。这样从一开始就保证了莱维顿住宅区的有效的公共治理。这个莱维顿在公共设施的建设方面更加成熟,居民的生活从一开始就非常舒适。

这些莱维顿社区建立以后,成为其他人效仿的对象,从而大大加速了美国城市郊区化的进程。在二战以前,美国郊区也有住宅分布,但规模很小,很分散,远远不能被称为是真正意义上的城市化。莱维顿等社区出现以后,大批人口开始从城市中心区域转移到这些郊区。到1970年,美国的郊区人口已经超过了市区人口。这成为城市人口超过农村人口以后的又一次历史转折点。美国的那些大城市,通过不断地向郊区扩张,兼并了许多周边的县市,甚至跨越了州的界限。这些大城市已经从原有的单一中心格局,转变为分散性多中心的大都市区格局,甚至转变为容纳了大量人口的城市带。

现在,莱维顿式住宅被认为是非常理想的居住地。在这些社区,相比于老城区,人们的同质性很高,生活宁静,公共设施则丝毫也不落后于中心城区——也许更好。在莱维顿社区,家庭的作用非常重要,社区的公共精神也非常突出,生活温馨轻松,总之,是近乎完美的生活社区。住在莱维顿的人们也非常自豪。今天,在互联网上检索Levittown这个词,会看到许多人们的赞誉之词,比如“造访莱维顿就像观赏一部赏心悦目的电影”“莱维顿是全美国最具代表性的郊区”。

经过战后以来几十年的发展,莱维顿式的郊区发展模式已经证明了,许多当初对城市郊区化发展的怀疑意见是不成立的。当初,有人认为,住在郊区会造成大量时间消耗在交通上,会造成家庭成员之间的疏远和冷漠,但事实是,郊区化生活使家庭的凝聚力更强,人们的家庭意识也更强,更不容易被各种城市中花花绿绿的思潮和流行所左右。在政治倾向上,莱维顿地区一向是美国更加保守、更加重视家庭、责任等传统价值的共和党的地盘。

对郊区化的另一个质疑就是这种发展模式将大量占据城市周边的农田。这种资源转换现在也被证明是完全正面的。失去这些农田对于美国农业来说是无关紧要的。现在,美国主要的农产品都产自现代化的巨型农场。在这些巨型农场,由于高度现代化的农业技术和高度集约化的经营方式,根本不存在产量不足问题,只存在产能过剩问题。事实上,今天的美国政府为了稳定主要农产品的价格,不得不付费换取农民的休耕,也就是人为地降低农业产出。那种认为城市发展会导致耕地不足的观点,是完全没有根据的,也根本不合逻辑。

在莱维顿的发展历程中,虽然存在政府的引导和辅助作用,但起到核心作用的是自由投资的私人商业的力量。莱维特父子凭借他们的商业精神和市场意识,不但取得了他们事业的巨大成功,还推动了城市化的发展——也许许多人认为这是只有政府才有能力去做的事情。莱维顿的事实表明,在动员资源和开拓新的发展空间方面,私人商业有着无可比拟的优势。美国有研究专家指出,如果依靠政府来解决美国战后的住房紧张,政府基本上只会采取密集居住的政策——就如同苏联人那样,也如同中国目前这样。

莱维顿为美国人提供的优越的居住条件是令人羡慕的。与许多人想象的相反,这种优越不是来自于美国的自然条件,而是来自于允许人们自由创造和发展的制度空间。那些依然以种种理由阻碍人们自由发展的国家,如果他们敢于尝试接受自由的话,就会发现,他们的人民同样充满了无穷的创造力。

                                 原载《新世纪周刊》
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