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铅笔经济研究社成员(www.impencil.org)。爱好研究经济学。信奉并乐于向人鼓吹纯粹的自由市场经济。

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“小产权房”是改革先行者  

2007-07-09 07:57:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   在广东大胆尝试宅基地入市的同时,北京却在继续僵化原有的城乡分裂的土地管理制度,对“小产权房”大加压制,甚至试图彻底铲除。从土地制度改革的角度来看,小产权房可以起到了改革探索者、先行者的作用。而以“违法”的名义打击、压制小产权房,相当于在1978年把冒险分地的小岗村农民投入监狱。
   
  随着改革的深入,土地制度对经济发展和人民生活水平提高的制约作用已经越来越明显。在现有的土地制度下,土地资源不能像其他资源那样在价格信号的指引下,投向效率最高的地方。城市,尤其是大城市的房价一路高涨,正是这种资源扭曲状态的一个明显的负面后果。而要想真正解决房价过高问题,除了大幅增加住宅土地供应量以外,别无他法。
   
  盖房子,所需要素无非两种:土地和资金。资金供应虽然也受到垄断的金融体系的制约,但相比而言,土地的供应更加不足和僵硬。而要想变革现行的土地制度,除了意识形态的限制以外,还有许多现实的利益纠葛和改革风险。
   
  所谓改革风险是指,由于大量居民在高价位买房,所以,如果一旦土地制度出现大的变革,导致土地供应量在短时间内大增,那么,房价可能下跌,结果,大量的房贷有可能造成金融体系的重大危机,乃至崩溃。这是很现实的问题。
   
  另外,国有土地出让权给政府财政带来了重大的收益。于是,维护现有体制就成为财政平衡的重要因素。这在客观上造成了改革的困难。
   
  但是,城市房价的一路高涨,确实成为居民很沉重的经济负担,而且,如果继续发展下去,必将加大产业成本,成为经济发展的一个限制因素。因此,需要找到一个能够实现平稳过渡的改革办法。
   
  中国改革的历史一再表明,成本最小、社会冲击最小、成效最好的改革方案往往都是通过社会公众的大胆而积极的探索找到的。而政府作用最好的时候,就是政府顺应公众的实践活动,并在适当的时候加以引导和规范的时候。相反,当政府故意和公众的实践活动逆向而动、试图“纠正”“扭转”社会趋势时,很少有不失败、不付学费的。
   
  在土地制度方面,小产权房正体现了公众的这种积极的实践探索精神。当然,公众并不一定有自觉的改革意识,他们往往只是因为难以承受商品房的高价,而不得不退而求其次,购买产权不完整的住宅。但是,从客观效果来看,小产权房实际上起到了土地制度改革先行者的可贵作用。
   
  首先,小产权房初步摸索出了一条农业土地转化为建设用地的可操作模式。与标准的国有征用模式相比,小产权房不但最大限度地保障了原来土地所有者的收益,而且大幅降低了交易费用和其他人的借机勒索机会。所以才实现了房价的低廉。一个明显的事实是,小产权房的建设过程中,并没有出现如城市拆迁那样的广泛的纠纷和争议。
   
  其次,小产权房带动的土地用途转化极大地促进了城市化的进程。城市化的发展,不可能仅仅意味着农业人口进入现有的城市,那样当然会导致现有城市的人满为患。城市化必然要求原有的部分农地转化为建设用地,以增加城市的面积和数量。必须指出的是,这种土地用途的转化一定伴随着土地使用效率的提高。看起来好像农地面积减少了。实际上,城市化进程实现了人口居住的集中化,那好,随着现在广泛分布的农业村落中的人口转为城市居民,农业用地反而有可能增加。总之,在市场价格的指引下,土地资源必定会实现更优的配置。
   
  第三,小产权房的交易,必然在客观上导致城市居民的资金流向农村人口。这是对农业现代化最大的资金帮助,同时,也从资金方面对农民进入城市提供了大量的帮助。这种资金流动的规模实际上比政府的援助和调拨多出许多倍。
   
  第四,小产权房的可交易性差,恰恰造成了购房者基本上买来自用或出租,而炒房等现象则会大为减少。于是,小产权房很好地实现了商品房和经济适用房难以真正做到的一点,那就是优先为收入有限的住房者盖房,切实满足真正的住房需求。
   
  像所有的改革先行者一样,投资购买小产权房的人是冒着很大的风险的。由于不能得到法律的充分保护,他们需要在很大程度上把自己的产权建立在交易对方的诚信上。但是,如前所述,他们的这种行动带有很大的制度创新的意义,客观上很有可能为土地制度创造出一条很有操作性,且得到各利益相关方广泛接受的改革方案。这个过程充分体现了转轨经济体制的核心特点,那就是一边创造条件,一边利用条件。在这个意义上,可以说,小产权房的交易数量是重要的社会资源,这个数量将形成极大的改革推动力。
   
  其实,小产权房面临的最大风险并不是来自于交易对方,而恰恰是来自于政府。改变现有的土地管理体系,无可避免地会改变土地收益的利益分配。而政府正是现有格局利益分配的最大赢家。但是,从另一个角度来说,发现土地制度改革的有效方案,建立起产权明晰的土地制度,将极大地促进经济和社会发展。这时,政府当然也会是最大的受益者之一。所以,政府真正符合社会利益做法应该是顺应改革的方向,对小产权房的发展持宽容的态度,为制度变革尽可能创造出空间和条件。
   

 

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