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铅笔经济研究社成员(www.impencil.org)。爱好研究经济学。信奉并乐于向人鼓吹纯粹的自由市场经济。

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要求房产商公布成本无异于一场闹剧  

2007-01-30 23:35:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  主张房产商公布成本的人,他们的目的很清晰,那就是指望着通过公布成本,向公众揭示出商品房成本和售价之间的差距,他们认为这个差距巨大,且构成了开发商的全部利润。他们进而认为,正是因为这种暴利的存在,房价才会快速上涨。而如果向公众公开了这个暴利,房产商就会迫于各种压力,放弃一部分甚至大部分利润。这样,房价就会降下来。
  
  这种想法是一大堆无知和错觉的混合体。经济学家总是希望公众多掌握一些经济学知识,而公众对这种呼吁很少积极响应。但是如果缺乏经济学知识,人们就很容易被这些无知和错觉所控制,并往往支持那些损害自身利益的政策和观点。
  
  这些无知和错觉来源于是以下两种错误认识。而无数经济学家从理论上、众多国家从实际发展中,早已多次证明这两种认识完全是站不住脚的。人们只有尽快放弃类似的认识,才能正确地理解市场的运转规律;也只有这样,个人和团体才有更大的机会在市场中争取到最好的收益。
  
  第一种错误:认为消费者和商人之间是竞争关系
  
  因为有这种认识,加之看到开发商向对于买房者一般都是财大气粗,所以认为开发商贪婪地利用了自己在竞争中的优势地位,对买房者进行了无情的掠夺,于是,造成了房价的居高不下。
  
  可是实际上,竞争不是在消费者和商人之间展开的。这二者之间的关系,看上去是在竞争——讨价还价,实际上他们之间是一种合作的关系。商人为消费者提供其所需要的住房,而消费者帮助商人实现生存和发展。资金只不过是这种合作的一个媒介和工具。
  
  他们之间的关系是合作的,明显证据就是二者互相依存,缺一不可。房产商不会在沙漠中盖房子,因为那里没有消费者;而没有房产商盖的房子,也就没有什么买房者。
  
  真正的竞争是在买房者之间和开发商之间展开的。即使开发商愿意以低价出售房屋,但是只要存在其他愿意出更高价格的消费者,房屋的实际价格就不会降下来。是其他的消费者,而不是房产商决定了你需要付出的价格。
  
  同样,即使消费者腰包鼓鼓,但是,只要存在其他的价格更低的同类商品房,价格就无法上涨。粮食比房子对于人的生存更重要,但粮商们几乎没有机会利用这种重要性谋取暴利。原因不是因为消费者不能承受更高的价格,就是因为粮商们之间的竞争使得粮食价格不可能大幅上涨。
  
  对于买房者来说,由于竞争者是其他的买房者,所以要想使房价下降,只有两种办法,第一是设法减少其他买房者的数量。这个显然很难做到。即使政府站在你这一边,帮助你阻止其他人买房,也无法真正消除他们买房的愿望和购买力。房产商会意识到这一点。他们无须降价,只须等待。很快便会有人设计出规避的办法帮助那些人买房。你可以痛斥为腐败和邪恶,但你也得承认,你依靠政府排除竞争者的做法更不光彩。
  
  或者你祈祷突然出现经济危机,那些人的购买力一下子没有了。但是你一定要想法确保自己不受危机的影响,依然保持原来的购买力。但如果你有这样的能力,估计也不会有这样阴暗的想法了。
  
  第二种办法就是尽量增加房子的供应量,依靠房产商之间的竞争来使房价降低。这种办法比上一种好多了。在这时,你要做的就是,对于任何能够促进房地产发展、促进商品房总量增加的政策和做法都大力支持,而对任何不能促进总量增加,只是重新分配的政策,不管他们怎样自我标榜,怎样掩盖真相,都要大力反对,因为那些政策只能延缓房价的下降,使你的愿望落空。至于那些试图压缩房地产发展的政策和做法,更是你的大敌。他们实际上就是在抢你的钱。
  
  第二种错误:认为商品房的价格是以建设成本为基础的。
  
  这种认识是经济学知识和公众常识之间的最典型差异。其实,公众抱有这种常识是可以理解的。对于大多数人来说,尤其是对于那些缺乏商业经验的人来说,在日常生活中,他们确实只有在付出了实实在在的劳动以后,才能得到相应的报酬。这时,要求他们理解价格不是由劳动决定,而是由抽象的供需关系决定的,确实需要一个过程。
  
  虽然常识在这里起到了某种误导作用,但理解这个问题还得依靠常识。常识表明,人们购买某种商品,一定是为了得到某种收益。也就是说,正是因为可以带来某种未来的收益,某种商品才是值得购买的。并不是因为“凝结”了劳动,某种商品就一定值得购买。因为如果是那样的话,就不会有卖不出去的商品了。
  
  换言之,一种商品的价格,不是由它的过去决定的,而是由它的未来决定的,由它未来可以给人们提供的收益决定的,由未来市场的供需形势决定的。同样造价的一批房子,建成后忽然发现其中一处的附近有污染源,该处的房价不可避免地会下降。这是因为房子的未来收益发生了变化,而不是因为过去有什么差异。已付出的建设成本是没法改变的。
  
  相反,同样造价的一批房子,建成后却发现想要购买某处的人一下子增多了,那该处房子的价格就会不可避免地上涨。这时,并不需要回头去追加建设成本。
  
  成本所能决定的,不是最终的价格,而是商人成功与否。所谓商业风险,其实就是在赌付出的成本一定会低于未来的售价。假如赌中了,商人就得到了利润。不幸赌不中,只好赔本。商人并不能单方面决定价格。
  
  既然价格不是由过去的成本决定的,那么,要求房产商公布建设成本还有什么用?即使公布了,又能怎样?
  
  另外,被要求公布成本的房产商,一定是还在市场中存活的企业,也就是说,他们是那些面对商业风险时“赌中”的人。他们的成本自然会低于价格。对此提出问题就好像在问:零上的温度是不是在零上?而那些没有赌中,蒙受损失,甚至已经破产的开发商呢?他们的成本肯定都高于价格。如果他们公布成本收益表,有人愿意听吗?他们的损失有可能得到赔偿吗?
  
  当然,主张公布成本的人会争辩说,他们并非反对开发商得到利润,他们反对的是“过高”的利润。但是,如前所述,任何利润,实际上都是面对商业风险“赌中”的结果。商人自己当初也不能确定利润到底有没有、有多少。在这种风险情况下,假如谜底揭开以后,发现利润超过所谓“合理的限度”,政府及消费者就有权力来瓜分,这是一种什么样的制度?这不是掠夺吗?
  
  更重要的是,假如这种掠夺性的规则真的确立下来的话,开发商就没有办法了吗?当然不是!人是一种能够针对环境调整自己行为方式的动物。开发商可以有很多应对办法。比如在利润比较明确时,立即人为加大成本。原来出差坐经济舱,这时可以改坐头等舱。原来的办公楼够用就行,现在可以立即兴建新的办公大楼。或者干脆给主管的价格核查人员“做工作”,调节记账的方法,等等。为此支出的费用,都是本来可以节省的。现在却都要花出去。而且,并没有花在买房者的身上。
  
  即使开发商由于利润确实太大,愿意降价,各种各样的市场参与者也会把价格恢复到市场的均衡水平。改变的只是利润的分配,而不是房价。只要竞争格局、供求关系不变,房价就不会变。
  
  房地产的问题,说复杂也复杂,说简单也简单。从简单的角度看,在中国经济持续发展的背景下,要想使房地产的发展满足人们的需要,不可能依靠形形色色的压制需求、调整分配的办法来满足,只能依靠尽可能建设更多更好的房子来满足。凡是有利于这种发展方向的,就是好主意;凡是不利于这个发展方向,甚至与之针锋相对的,都是歪招。这可以成为判断各项房地产政策好坏的依据。
  
  要求开发商公布成本能够增加房子的开发量吗?显然不能。
  
  压制开发商的利润空间能够增加房子的开发量吗?适得其反。
  
  打击开发商的声誉、限制他们的融资能力、增加他们获得土地的难度,能够增加房子的开发量吗?只能减少开发量!
  
  在不应该也不能够压制需求的情况下,增加房子的供应量是使房价下降的唯一办法。这时,种种意在减少房子供应量的办法却声称自己的目的在于降低房价。这不是闹剧是什么?

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